相続した土地の評価方法｜路線価・倍率方式と減額の要因
こんにちは。なえむら総合会計事務所、公認会計士・税理士の苗村です。
実家の土地を相続することになったとき、「この土地、相続税ではいくらとして扱われるんだろう」というのは自然な疑問だと思います。土地は預金と違って金額が書いていないので、評価という作業が必要になります。
先にポイントをお伝えすると、土地の相続税評価は基本的に「路線価 × 面積」で計算し、多くの場合実際に売れる価格（実勢価格）より低めになります。そして、土地の条件によっては評価をさらに下げられる要素があります。この記事では、その仕組みを順に説明します。
基本は「路線価 × 面積」
路線価とは、道路ごとに国税庁が毎年定めている1平方メートルあたりの価格です。国税庁のサイトで誰でも見ることができます。
土地の評価額（基本形）＝ 路線価 × 土地の面積
たとえば路線価が20万円/平方メートルの道路に面した150平方メートルの土地なら、基本形の評価は3,000万円です。
路線価は、公示価格（国が公表する土地取引の指標）のおおむね8割程度の水準になるように設定されています。「売ったらいくらか」より低めの金額で評価されることが多い、と考えていただいて大丈夫です。
路線価が定められていない地域（市街地から離れた地域など）では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式で評価します。相模原市内でも、場所によって路線価方式と倍率方式が分かれます。
評価を下げられる土地の特徴
実際の申告では、基本形のまま評価が決まることはむしろ少なく、土地の個別事情に応じた補正を検討します。同じ面積でも、使いにくい土地は評価が下がるという考え方です。
評価減を検討する主な要素
- 形がいびつ（不整形地） — 三角形や旗竿状など、整形地より使いにくい土地
- 間口が狭い・奥行きが極端 — 接道の幅や奥行きの長短に応じた補正
- 私道の負担がある — 私道部分は大きく評価が下がります
- 貸している土地・貸家が建っている土地 — 借地権や借家権の分だけ評価が下がります
- 広すぎる土地 — 一定の要件を満たす広い宅地には減額の規定があります
こうした補正は、図面や現地を確認して初めて気づくものが少なくありません。当事務所でも、土地の評価では公図・測量図の確認や現地の状況確認を行ったうえで評価額を決めています。評価する人によって金額が変わり得るのが土地評価の特徴で、相続税申告の中でも専門性が出やすい部分です。
このあたりの事情から、土地を含む申告をご自身だけで行うのはあまりおすすめしていません。詳しくは相続税申告は自分でできる？税理士に依頼すべきケースをご覧ください。
建物の評価はシンプル
建物（自宅の家屋）の評価は、土地に比べるとシンプルです。
建物の評価額 ＝ 固定資産税評価額
毎年春に届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）に記載されている金額がそのまま使えます。固定資産税評価額は建築費よりかなり低く、築年数が経った建物では小さな金額になっていることが多いです。
なお、人に貸している建物は、借家権の分だけさらに評価が下がります。
評価額が決まると、次は特例の検討
土地・建物の評価額が出たら、正味の遺産額を集計して基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）と比べます。この判断の流れは相続税はいくらからかかる？基礎控除と申告の要否で解説しています。
自宅の土地については、同居していた家族が引き継ぐ場合などに評価額を最大80%減額できる小規模宅地等の特例があります。適用できるかどうかで税額が大きく変わるため、土地の評価とセットで検討します（税額がゼロになっても申告は必要です）。要件や使い方は小規模宅地等の特例とは？自宅の評価を最大80%減額で詳しく解説しています。
相模原市の土地評価に対応しています
相模原市は住宅地が広く、自宅の土地を含む相続のご相談が中心です。同じ市内でも路線価は場所によって差があり、評価の補正要素も土地ごとに異なります。当事務所（南区・東林間駅徒歩1分）では、図面・現地の確認を含めた土地評価から相続税申告までお手伝いしています。
まとめ
- 土地の評価の基本は「路線価×面積」。実勢価格より低めになるのが通常
- 路線価がない地域は、固定資産税評価額×倍率の倍率方式
- 土地の形・間口・私道・貸し借りの状況などで評価を下げられる場合がある
- 建物は固定資産税評価額をそのまま使う
- 自宅の土地は小規模宅地等の特例の検討が必須
「実家の土地でいくらになるのか、ざっくり知りたい」という段階で構いません。当事務所の相続に関する初回無料相談では、固定資産税の納税通知書をお持ちいただければ、その場でおおよその見通しをお伝えできます。
