小規模宅地等の特例とは？自宅の評価を最大80%減額
こんにちは。なえむら総合会計事務所、公認会計士・税理士の苗村です。
「実家を相続したら、相続税で家を手放すことになるのでは」と心配されている方へ。その不安に直接応える制度があります。小規模宅地等の特例——一定の要件を満たすと、自宅の土地の相続税評価を最大80%減額できる制度です。
住み続ける家に重い税金がかかってしまうとかわいそうだ、という趣旨の制度なので、要件は「その土地が生活の基盤である人」を守る形になっています。この記事では、どんな場合に使えるのか、どれくらい効くのか、そして見落としやすい注意点を説明します。
どれくらい税額が変わるのか
自宅の土地（特定居住用宅地等）の場合、330平方メートルまでの部分について評価額を80%減額できます。
たとえば、評価額2,000万円の自宅の土地にこの特例が使えると——
2,000万円 ×（1 − 0.8）＝ 400万円
2,000万円の土地が、相続税の計算上は400万円として扱われます。1,600万円分も課税対象が減るので、この特例が使えるかどうかで税額は大きく変わりますし、特例のおかげで税額がゼロになるケースも珍しくありません。
もしこの土地だけしか財産がなければ、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）の範囲に収まり、そもそも相続税はかからない、という結果にもなり得ます。土地の評価額自体の計算方法は相続した土地の評価方法をご覧ください。
使える人の要件（自宅の場合）
自宅の土地でこの特例を使えるのは、主に次の方です。
配偶者
要件はほぼありません。配偶者が自宅の土地を相続すれば、原則として特例を使えます。
同居していた親族
亡くなった方と同居していた子などが相続し、申告期限まで住み続け、所有し続けることが要件です。
別居の親族（いわゆる家なき子）
配偶者も同居親族もいない場合に、持ち家のない別居の親族が相続するケース。要件が細かく、該当判断は慎重に行う必要があります。
このほか、亡くなった方が事業に使っていた土地（400平方メートルまで80%減）や、貸していた土地（200平方メートルまで50%減）にも、それぞれ別の区分があります。複数の土地がある場合にどの区分でどう使うかは選択の問題になるため、組み合わせの検討が必要です。
見落としやすい注意点
「税額ゼロ＝申告不要」ではありません
小規模宅地等の特例は、相続税の申告をして初めて使えます。特例を使った結果、税額がゼロになる場合でも申告は必要です。「計算したらゼロだったから」と申告しないと、特例自体が使えなくなる恐れがあります。
ほかにも、実務で気をつけたいポイントがあります。
- 遺産分割が決まっていることが原則。申告期限までに自宅を誰が相続するか決まらないと、そのままでは特例を使えません（「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出して、分割後に適用する方法はあります）
- 同居の実態が問われる。住民票だけ同じでも、実際に同居していなければ認められません。逆に、二世帯住宅や老人ホーム入居のケースでも認められる場合があり、個別の確認が必要です
- 申告期限までの継続要件。同居親族が相続する場合、申告期限（10か月）まで住み続け・持ち続けることが前提です。期限前に売却すると使えなくなります
要件の判断はケースごとの事情に左右されるため、この記事では概要にとどめています。「うちの場合は使えるのか」は、状況をうかがって個別に確認するのが確実です。
申告の要否とセットで早めに確認を
この特例が絡む相続は、「特例を使えば税額ゼロ、でも申告は必要」という結果になることが多く、申告の要否判断とセットで考える必要があります。基礎控除との関係は相続税はいくらからかかる？基礎控除と申告の要否で整理しています。
相模原市の「実家の相続」に対応しています
相模原市南区・東林間のあたりは持ち家のご家庭が多く、当事務所へのご相談も自宅の土地を含む相続が中心です。小規模宅地等の特例が使えるかどうかの確認から、土地の評価、申告書の作成・提出まで対応しています。事務所は東林間駅東口から徒歩1分です。
まとめ
- 小規模宅地等の特例で、自宅の土地は330平方メートルまで評価を80%減額できる
- 使えるのは配偶者、同居していた親族、（要件を満たす）持ち家のない別居親族など
- 税額がゼロになっても申告は必要
- 遺産分割・同居の実態・申告期限までの継続など、要件の確認は慎重に
「実家に相続税がかかるのか知りたい」「特例が使えるか確認したい」という段階で大丈夫です。当事務所の相続に関する初回無料相談でお聞かせください。土地の状況をうかがって、特例の見込みと税額の見通しをお伝えします。
