税務・会計のお役立ちコラム

こんにちは。なえむら総合会計事務所、公認会計士・税理士の苗村です。

「実家の名義が、まだ祖父のままになっている」——相続のご相談をお受けしていると、こうしたお話をときどき伺います。ご家族の間で「あの家は誰のもの」という了解ができていれば、日々の暮らしで困ることはあまりありません。だからこそ、名義の変更は後回しになりやすい手続きでした。

ただ、2024年4月から、この名義の変更、つまり相続登記が法律上の義務になりました。心当たりがあると少し落ち着かないかもしれませんが、身構えなくて大丈夫です。やるべきことははっきりしていますし、期限も明日すぐに来るわけではありません。この記事では、いつまでに何をすればよいのかを順に整理します。

2024年4月から、名義変更が義務になりました

相続登記とは、亡くなった方が持っていた土地や建物の名義を、相続した人へ変更する手続きです。

これまでは、いつまでに登記しなければならないという決まりがありませんでした。その結果、名義が何十年も前の方のままという不動産が積み上がっていきます。この状況を解消するために設けられたのが、2024年4月1日から始まった相続登記の義務化です。

内容はシンプルです。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、登記を申請する。これが義務の中身です。正当な理由なく申請をしないままでいると、10万円以下の過料の対象になり得ます。

とはいえ、過料を心配しすぎる必要はありません。後ほどご紹介するとおり、遺産分割がまとまっていない段階でも義務を果たす方法が用意されています。まずは「3年」という目安を頭に置いていただければ十分です。

義務化の前に起きた相続も対象になります

見落とされやすいのが、この義務は2024年3月以前に発生した相続の不動産にも及ぶという点です。冒頭に挙げた「祖父の名義のままの実家」も、対象に含まれます。

ただし、過去の相続まで一律に3年で区切られるわけではありません。期限の考え方は次のとおりです。

相続が発生した時期	登記申請の期限の目安
2024年4月1日以降	不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内
2024年3月31日以前	「2027年3月31日」と「取得を知った日から3年」のうち、遅いほう

古い相続については、2027年3月31日がひとつの区切りになります。何十年も前の相続であっても、そこまでに手を付ければよい、という猶予が設けられている形です。

遺産分割がまとまらないときの「相続人申告登記」

「誰が家を継ぐか、まだ話し合いがついていない」。この状態で3年が過ぎてしまったらどうなるのか、気になるところだと思います。

このために用意されているのが相続人申告登記という手続きです。法務局に対して、「この不動産について相続が発生しました」「自分はその相続人です」と申し出るもので、これをしておけば登記の義務を果たしたことになります。通常の相続登記に比べると簡易な手続きです。

ただ、性質は正式な相続登記とは異なります。

相続人申告登記はあくまで一時的な受け皿です。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に改めて正式な相続登記を申請する必要があります。話し合いに時間がかかりそうなときの選択肢として、覚えておいていただければと思います。

そのままにしておくと何が起きるか

過料のこと以上に、実務でご相談を受けていて気になるのは、名義を変えないまま時間が経つことそのものの影響です。

まず、その不動産を動かせません。登記上の所有者が亡くなった方のままだと、売却も、賃貸に出すための整理も、金融機関からの借入れで担保に入れることもできません。「空き家になった実家を売りたい」と思い立った時点で名義の問題が発覚し、そこから慌てて手続きを始めるというのは、よくある流れです。

もうひとつが、世代を重ねるほど関係者が増えることです。相続登記をしないまま相続人の一人が亡くなると、その方の相続人が新たに加わります。これが繰り返されると、当初は兄弟3人で済んだ話が、いとこやその子どもにまで広がっていきます。人数が増えれば、全員の意思を確認するだけでも大変ですし、戸籍を集める手間も費用も膨らみます。

裏返せば、早めに手を付けるほど手続きは軽く済むということです。相続手続き全体の進め方は親が亡くなったら何をする？相続手続きの流れと期限で解説していますので、あわせてご覧ください。

相続税の申告と一緒に進めると二度手間がない

相続の期限というと10か月がよく知られていますが、これは相続税の申告・納税の期限です。登記の3年とは別のものなので、混同しないように整理しておきます。

手続き	期限	窓口
相続税の申告・納税	亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内	税務署
相続登記の申請	不動産を取得したことを知った日から3年以内	法務局

期限の長さは違いますが、どちらも誰がどの財産を取得するかが決まってから進めるのが基本です。ただし注意していただきたいのは、協議がまとまっていなくても相続税の申告期限は延びないことです。その場合は、法定相続分で分けたものと仮定していったん期限内に申告し、協議がまとまってから精算する扱いになります（「申告期限後3年以内の分割見込書」の添付が必要です）。

つまり、実質的には短いほうの10か月に合わせて分割協議を進めることになります。協議がまとまったタイミングで申告と登記を並行して片付けてしまうと、無駄がありません。戸籍謄本や遺産分割協議書など共通して使う書類も多く、別々の時期に動くと同じ資料を二度集めることになりがちです。

必要書類の全体像は相続手続きチェックリストにまとめています。

相続登記の義務化について、ここまでの内容を整理します。

• 2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の申請が必要になった
• 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になり得る
• 義務化より前に発生した相続も対象。この場合は2027年3月31日と3年後のうち遅いほうが期限の目安
• 遺産分割が未了なら、相続人申告登記でいったん義務を果たせる（分割後に改めて登記が必要）
• 放置すると売却や担保設定ができず、世代を重ねるほど相続人が増えて手間も費用も膨らむ

「名義がそのままになっている不動産がある」「相続税の申告と登記を、どう進めればいいかわからない」という段階でも構いません。当事務所の相続に関する初回無料相談では、財産が少ない場合や、手続きが途中で止まってしまっている場合のご相談も承っています。相模原市を中心に、公認会計士・税理士が直接お話をお伺いします。